ضريبة التصرفات العقارية في السعودية

ضريبة التصرفات العقارية في السعودية تُعد من الأدوات النظامية المهمة التي تنظم سوق العقارات وتحقق العدالة الضريبية بين المتعاملين ،حيث تُفرض هذه الضريبة على مختلف أنواع التصرفات العقارية، مما يسهم في تعزيز الشفافية وتوفير إيرادات إضافية للمملكة

في هذا المقال، نستعرض بصورة مفصلة: ما هي ضريبة التصرفات العقارية ومن يتحمل سدادها، والتصرفات العقارية الخاضعة للضريبة، والحالات المستثناة بنص النظام، وطريقة احتساب الضريبة، واستحقاقها في حالات البيع بالتقسيط والإيجار طويل الأجل، وانعكاسها على أسعار العقارات في السعودية، بالإضافة إلى خطوات تقديم الإقرار الضريبي، والعقوبات النظامية المترتبة على التهرب من سدادها، مع الاستناد إلى نصوص النظام ولائحته التنفيذية لضمان دقة المعلومات وحداثتها.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية  في السعودية ومن يتحمل سدادها؟

ضريبة التصرفات العقارية في السعودية هي ضريبة تُفرض بنسبة 5% من قيمة التصرف العقاري، سواء كان بيعًا، هبة، مقايضة، أو غيرها من التصرفات التي تنقل ملكية العقار من شخص إلى آخر ، وهو ما أقرته المادة رقم (٢) من نظام ضريية التصرفات العقارية 

 وكما حددت الفقرة المادة رقم (٧) من النظام نفسه يتحمل المتصرف (البائع) سداد الضريبة إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ولكن في حالات محددة يكون المتصرَّف له  مسؤولاً – بالتضامن مع المتصرف – عن سداد الضريبة وذالك إذا ثبت للهيئة أن المتصرَّف له كان هو المتسبب في عدم سداد الضريبة المستحقة. 

التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة

تشمل هذه التصرفات مجموعة واسعة من المعاملات، سواء كانت بمقابل مادي أو بدون مقابل، وتشمل:

البيع (بجميع صوره)

يعد البيع أبرز صور التصرف العقاري الخاضع للضريبة، ويشمل:

• البيع المباشر لعقار (مثل بيع أرض أو وحدة سكنية).
• البيع بالتقسيط.
• البيع بشرط الاحتفاظ بالمنفعة (مثل بيع عقار مع بقائه تحت الانتفاع لمدة محددة).
• البيع بالعربون.

يتم احتساب الضريبة بنسبة 5% من إجمالي المبلغ المتفق عليه دون خصم لأي رسوم أخرى، ويُلزم البائع بسدادها قبل نقل الملكية.

الهبة

رغم أن الهبة تكون بلا مقابل، إلا أنها خاضعة للضريبة، باستثناء الحالات الآتية:

• الهبة بين الأزواج.
• الهبة بين الأصول والفروع حتى الدرجة الثالثة.

وهذه الإعفاءات مذكورة صراحة في المادة (3) من اللائحة التنفيذية، بشرط إثبات العلاقة وتوثيق الهبة.

المقايضة

تشمل حالات المقايضة تبادل العقارات أو تبادل عقار مقابل سلعة أخرى وتُفرض الضريبة على كل طرف في الصفقة، حيث يُعتبر كل تصرف بيعًا منفصلًا.

• نقل الملكية في المزادات العقارية: إذا تم بيع عقار عن طريق مزاد علني، سواء بإشراف محكمة التنفيذ أو غيرها، تُفرض الضريبة على الطرف الراسي عليه المزاد بناءً على القيمة النهائية للعقار.
  
•  التصرفات الوهمية أو الصورية: حتى التصرفات الصورية أو التي يتم توثيقها بهدف التحايل على النظام  تعتبر خاضعة للضريبة وهذا ما تنص عليه المادة (2) من اللائحة التي تمنع استخدام الهبات أو المقايضات كوسيلة للتهرب.

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في النظام السعودي

 وفقًا للمادة  رقم (٣) من نظام ضريبة التصرفات العقارية يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية في الحالات التالية: 

• قسمة التركة: توزيع العقارات بين الورثة الشرعيين لا يخضع للضريبة.
  
• الهبة لوقف (عام/خاص/مشترك): الإعفاء يشمل الوقف الموثق بدون مقابل.
  
• التصرفات لجمعيات خيرية مرخصة نظامًا : سواء بالإعطاء أو التملك دون مقابل.
  
• الجهات العامة والأشخاص الاعتباريين العاميين: إعفاء عند التصرف لهم أو منهم.
  
• تصرف جهة عامة بصفتها سلطة عامة: عند تنفيذ مهامها النظامية.
  
• نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت: بحسب أنظمة نزع الملكية.
  
• الهبات بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة أو بين الزوجين: بشرط التوثيق الرسمي.
  
• تنفيذ وصية شرعية موثقة: لا تُحتسب ضريبة على العقارات الموصى بها.
  
• الاكتتاب وتداول الأوراق المالية والصناديق الاستثمارية: إعفاء كامل.
  
• التصرف المؤقت بين الصناديق وأمناء الحفظ: لأغراض الحفظ فقط.
  
• تقديم حصة عينية في رأس مال شركة سعودية: بشرط عدم التصرف في المقابل لمدة أقصاها 5 سنوات.
  
• الجهات الدولية أو البعثات المعتمدة: مع شرط المعاملة بالمثل.
  
• الاشتراك العيني في صندوق استثمار عقاري: ضمن الأنشطة الاستثمارية المرخصة.
  
• ضمانات التمويل دون نقل دائم للملكية: لا تُعد تصرفًا خاضعًا للضريبة.
  
• البيع الجبري بأمر محكمة: يُعفى إذا تم تنفيذه قضائيًا.
  
• اندماج أو استحواذ بين كيانات اعتبارية: بشرط أن تكون المؤسسات داخل المملكة.

• التصرف بين شركتين مملوكة إحداهما بالكامل للأخرى: سواء بشكل مباشرًأو غير مباشر.
  
• تصرف دون مقابل لشركة أو صندوق مملوك بالكامل لوقف:  بشرط أن يكون داخل المملكة.
  
• إلغاء التصرف وإعادة العقار لمالكه خلال 90 يومًا: بشرط عدم تغيير وصف العقار ورد قيمته كاملة.
  
• شراء المواطن لأول مسكن:  يُعفى من الضريبة على مبلغ حتى مليون ريال سعودي.
  

كيفية احتساب ضريبة التصرفات العقارية؟

 لحساب ضريبة التصرفات العقارية في السعودية يجب اتباع الخطوات الآتية:

•  تحديد قيمة التصرف العقاري (القيمة السوقية العادلة)
• ضرب القيمة في نسبة الضريبة (5%)
•  النتيجة هي مبلغ الضريبة المستحق 

مثال: إذا كانت قيمة العقار 1,000,000 ريال، فإن الضريبة المستحقة = 1,000,000 × 5% = 50,000 ريال. 

ضريبة التصرفات العقارية في حالات البيع بالتقسيط والإيجار طويل الأمد

تُفرض الضريبة على كامل قيمة التصرف العقاري، حتى في حالات البيع بالتقسيط.  أما في حالات الإيجار طويل الأمد (أكثر من 50 سنة)، فيُعتبر تقرير حق الانتفاع تصرفًا عقاريًا خاضعًا للضريبة.  

أثر ضريبة التصرفات العقارية على أسعار العقارات في السعودية

تُسهم ضريبة التصرفات العقارية في  السعودية في تنظيم السوق العقاري، من خلال تقليل المضاربات وتحقيق العدالة بين المتعاملين و قد تؤدي الضريبة إلى استقرار الأسعار على المدى الطويل، وتعزيز الشفافية في المعاملات العقارية. 

خطوات تقديم الإقرار الضريبي لضريبة التصرفات العقارية

 يسّرت الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك هذه الخطوة عبر منصة إلكترونية متكاملة. إليك خطوات تقديم الإقرار:

•  الدخول إلى منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك عبر الرابط : https://zatca.gov.sa
  
• الانتقال إلى “الخدمات الإلكترونية” ثم اختيار خدمة “ضريبة التصرفات العقارية”.
  
•  الضغط على “تقديم إقرار جديد”.
  
• تعبئة البيانات المتعلقة بالعقار، مثل نوع التصرف، موقع العقار، رقم الصك، والقيمة السوقية.
  
•  إرفاق المستندات المطلوبة مثل نسخة من الصك والهوية الوطنية.
  
•  تأكيد الإقرار ودفع الضريبة إلكترونيًا عن طريق خدمة سداد.
  
•  طباعة شهادة الإعفاء أو شهادة السداد، والتي تُعد أحد المتطلبات لتوثيق نقل الملكية لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.

تؤكد الهيئة أن تقديم الإقرار يجب أن يتم قبل توثيق التصرف، وأي تأخير يُعد مخالفة تعرض المتصرف للغرامات.

عقوبة التهرب من دفع ضريبة التصرفات العقارية

 نصت المادة رقم (١٥) من نظام ضريبة التصرفات العقارية على العقوبات الآتية:

•  التهرب الضريبي: يعاقَب كل من يثبت تهربه من سداد ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بفرض غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب
  وتشمل العقوبة أيضًا أي شخص يثبت اشتراكه أو مساعدته أو تسهيله لأعمال التهرب الضريبي، مما يعكس مدى جدية الهيئة في مكافحة التحايل والإخفاء.
  
• التأخر في سداد الضريبة: يفرض النظام غرامة تأخير بنسبة (2%) من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء من شهر تأخر فيه المكلف عن السداد، وبحد أقصى لا يتجاوز (50%) من قيمة الضريبة. ويبدأ احتساب هذه الغرامة من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة للسداد.
  
  وإذا قامت الهيئة بتعديل قيمة الضريبة المستحقة بعد انتهاء الفترة المحددة، تفرض غرامة إضافية بنسبة (1%) عن كل شهر أو جزء منه من قيمة الضريبة المعدّلة، وتبدأ بعد مرور 30 يومًا من تاريخ إشعار المكلف بالتعديل.
  
•  المخالفات العامة لأحكام النظام:
  كل من يخالف أي حكم من أحكام النظام أو اللائحة دون أن يقع فعله ضمن الفقرات السابقة، يُعاقب بغرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو خمسين ألف ريال سعودي (50,000)، أيهما أكثر. 
  
•  مخالفة جهات التوثيق :
  كل من يتمتع بصلاحية توثيق التصرفات العقارية – مثل كتاب العدل أو الموثقين المعتمدين – ويخالف أحكام النظام، يُحال للمساءلة وفقًا لما تقرره أحكام نظام التوثيق، دون الإخلال بالعقوبات الأخرى الواردة في المادة.

يمكنك أيضا التواصل مع محامي ضرائب في المدينة المنورة في حالة وجود أي استفسار

---

بعد استعراض الجوانب المختلفة لـ ضريبة التصرفات العقارية في السعودية، يتضح أنها تمثل دعامة أساسية لضبط حركة التصرفات في السوق العقاري وضمان الامتثال النظامي ، وقد تناولنا تعريف هذه الضريبة والطرف الذي يتحمل سدادها، مرورًا بالتعرف على أنواع التصرفات العقارية الخاضعة لها، والحالات التي يُمنح فيها الإعفاء وفق ما نص عليه النظام كما تطرقنا إلى كيفية احتساب ضريبة التصرفات العقارية وناقشنا تطبيقاتها على حالات البيع بالتقسيط والإيجار طويل الأمد، وأثرها على أسعار العقارات واستعرضنا خطوات تقديم الإقرار الضريبي وانتهينا بتوضيح العقوبات النظامية المقررة في حال التهرب من سداد الضريبة

الأسئلة الشائعة: