شروط بيع الأراضي الزراعية في النظام السعودي

تُعد شروط بيع الأراضي الزراعية في النظام السعودي من المسائل التي أولتها الجهات التنظيمية أهمية خاصة، نظرًا لما تمثله هذه الأراضي من ركيزة للأمن الغذائي ومورد اقتصادي حيوي. فقد وضع المنظم السعودي مجموعة من الضوابط الدقيقة لضمان ألا يتم التصرف في هذه الأراضي بشكل يخل باستخدامها الأساسي أو يعارض التخطيط العمراني المستدام. وتُعنى هذه الشروط بحماية الملكية، والحفاظ على الاستخدام الزراعي ما لم تتوافر مبررات تخطيطية معتبرة.

ويتناول هذا المقال نظرة شاملة على أبرز شروط بيع الأراضي الزراعية في السعودية بدءًا من متطلبات صكوك الملكية الزراعية، مرورًا بـضوابط تجزئة الأراضي قبل البيع، وحظر بيع المخططات دون تصاريح رسمية، وصولًا إلى شروط تحويل استخدام الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاري، بما يراعي الأنظمة واللوائح ذات الصلة ويعزز من حوكمة استخدام الأراضي.

نظرة عامة على شروط بيع الأراضي الزراعية في النظام السعودي

يهدف نظام الزراعة السعودي الصادر عام 1442 هـ إلى تنظيم الأنشطة الزراعية وتحديد شروط بيع الأراضي الزراعية في النظام السعودي لدى وزارة البيئة والمياه والزراعة .

 ومن أبرز تلك الأهداف تعزيز الأمن الغذائي، وضبط تداول الأراضي الزراعية، والارتقاء بالجودة البيئية.

كما وضعت وزارة البيئة والمياه والزراعة والشؤون البلدية والقروية لوائح تفصيلية لضوابط تحويل الاستخدام التجزئة، ضمن أطر تضمن عدم التعدي على الأراضي المخصصة زراعيًا أو بيئيًا  .

متطلبات نظامية لصك ملكية الأرض الزراعية

لا يتضمن نظام الزراعة الصاد ولا لوائحه التنفيذية، نصًا صريحًا يُفصل في شروط صكوك الملكية لغرض بيع الأراضي الزراعية. 

ومع ذلك، فإن شروط بيع الأرض الزراعية في النظام السعودي تخضع  إلى ما تقرره الأنظمة العقارية العامة، وبالأخص نظام التسجيل العيني للعقار والذي نظّم تسجيل ملكية العقارات – بما فيها الزراعية – في السجل العقاري الرسمي

 وأكدت المادة (9)  من نظام التسجيل العيني للعقار على أن أن الجهة المختصة تعد قوائم بالملاك بناءً على صكوك تسجيل الملكية، مما يعني أن الصك المسجّل هو الحجة النظامية لإثبات الملكية.

وبناءً على ذلك، فإن من أهم شروط بيع الأراضي الزراعية في النظام السعودي وجود صك ملكية شرعي موثق، صادر من المحكمة المختصة أو كتابة العدل، ويُظهر فيه بوضوح:

• نوع الاستعمال (زراعي).
• حدود ومساحة الأرض.
• خلو العقار من أي موانع نظامية مثل الإيقاف أو الحجز أو النزاع.

وإذا كانت الأرض قد حصلت على دعم من صندوق التنمية الزراعية أو إعانات حكومية أخرى، فإن بعض الجهات تشترط الحصول على موافقة وزارة البيئة والمياه والزراعة قبل نقل ملكيتها، وهذا إجراء تنظيمي قد يُطلب في بعض الحالات، وإن لم يُنص عليه بوضوح في مواد نظام الزراعة.

تعرف أيضا على ضريبة التصرفات العقارية في السعودية

ضوابط تجزئة الأراضي الزراعية قبل البيع

في قرار أصدره مجلس الوزراء بتاريخ 25 يناير 2016 (الموافق 4/5/1437هـ)، تمت الموافقة على ضوابط خاصة بتجزئة الأراضي الزراعية، مفصّلة على النحو التالي :

 المناطق المشمولة بالتقسيم:

يسمح بتجزئة الأراضي الزراعية المملوكة بصكوك شرعية كاملة في مناطق:

• “الرف الرسوبي” (مياه متجددة وغير متجددة)، و
• “الدرع العربي” (مياه متجددة)، دون تحويل النشاط الزراعي فقط  .

حالات استثنائية للفرز والإفراغ

يُسمح بفرز الأراضي وافراغها في حالات مثل:

• التبرع أو البيع للجهات الحكومية أو الأوقاف.
• الأراضي المزالة ملكيتها للدولة.
• الأراضي المفصولة قسريًا مثلًا بقنوات ري أو طرق أو جبال.
• توزيع الأنصبة الشرعية بين الورثة أو التعاملات السابقة حتى وإن لم تكتمل إجراءات التجزئة .

المخطط المعتمد والمساحة الدنيا

يجب إعداد مخطط تجزئة يعتمد من وزارة الشؤون البلدية والقروية، بالتنسيق مع وزارة البيئة والمياه والزراعة ، وتُحدد المساحات الدنيا بعد التجزئة كما يلي:

• داخل النطاق العمراني: 10,000 م².
• في حد حماية التنمية أو خارجه: 50,000 م²  .

إنشاء لجنة فنية

تم تفويض وزارة الزراعة، بالتعاون مع وزارات المياه، والكهرباء، والبلديات، بوضع لائحة تنفيذية وضبط متطلبات التنمية على الأراضي الزراعية وتنفيذ الضوابط الفنية .

 تجدر الإشارة إلى أن أي مخالفة لهذه الشروط قد تؤدي إلى رفض الفرز والإفراغ، وتعطيل معاملات البيع والتسجيل لاحقًا أمام الجهات الرسمية.

حظر بيع المخططات بدون تصريح رسمي

يحظر النظام في السعودية بيع المخططات العقارية أو عرضها للتسويق أو الإعلان عنها بأي وسيلة كانت قبل الحصول على التصاريح الرسمية اللازمة من الجهات المختصة، وعلى رأسها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان. 

 وقد نصت المادة (3) من نظام البيع على الخارطة على أنه:

“لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط البيع أو التسويق العقاري على الخارطة إلا بعد الحصول على ترخيص من اللجنة المختصة.”

كما أكدت اللائحة التنفيذية للنظام أن مخالفة ذلك تُعد تجاوزًا تنظيميًا يُعرّض المخالف للعقوبات المنصوص عليها، والتي قد تشمل إيقاف المشروع، وإلغاء الترخيص، وفرض غرامات مالية، إضافة إلى إحالة المخالفة إلى الجهات القضائية المختصة في حال وجود شبهة نصب أو احتيال.

لذلك، يُنصح المشترون بالتأكد من وجود ترخيص رسمي قبل التورط في شراء أي مخطط عقاري، كما يُحظر على المسوّقين والمطورين التعامل في المخططات العشوائية أو غير المعتمدة نظامًا.

قد يهمك أيضا الإطلاع على نظام الرهن العقاري في السعودية

شروط تحويل الاستخدام من زراعي إلى سكني أو تجاري

يخضع تحويل استخدام الأراضي من زراعي إلى سكني أو تجاري في السعودية لضوابط صارمة تهدف إلى تنظيم التنمية العمرانية والحفاظ على الأمن الغذائي

ويُشترط للحصول على الموافقة الرسمية استيفاء مجموعة من المعايير النظامية. ومن أبرز هذه الشروط: 

• تقديم طلب رسمي:  إلى الجهة المختصة (مثل الأمانة أو البلدية)
•  توفر المبررات التخطيطية : لابد من توافر مبررات تخطيطية قوية لتحويل الاستخدام
• النطاق العمراني:  يجب أن تكون الأرض ضمن نطاق عمراني معتمد، وألا تتعارض مع خطط التنمية المحلية أو استعمالات الأراضي في المخطط 
•  موافقة وزارة البيئة والمياه والزراعة : عند تحويل الأراضي الزراعية، خصوصًا تلك المصنفة ضمن الحيازات الزراعية المحمية أو ذات التربة الخصبة.

وقد نصّت لائحة التصرف في العقارات البلدية  على أن تغيير استعمال الأرض يخضع لسلطة اللجنة المختصة، ولا يتم إلا بعد دراسة الجدوى التخطيطية والاقتصادية، وموافقة المجلس البلدي، والتأكد من الالتزام بأنظمة البناء والاشتراطات البيئية.

ويُحذر من الشروع في البناء أو البيع أو التسويق قبل صدور الموافقة الرسمية النهائية، لأن ذلك يُعد مخالفة نظامية جسيمة تُعرّض صاحبها للعقوبات، بما في ذلك إزالة التعديات، والغرامات المالية، وإيقاف الخدمات.

 الخاتمة

في ضوء ما سبق يتضح أن شروط بيع الأراضي الزراعية في النظام السعودي تُعد  إطارًا تنظيميًا دقيقًا لضمان الاستخدام الأمثل للأراضي ومنع التجاوزات التي قد تؤثر على التنمية المستدامة أو تخل بالتوازن بين الاستخدام الزراعي والعمراني. وقد بيّنا في هذا المقال أهمية توفر صك ملكية نظامي كشرط أساسي للبيع، وشرحنا ضوابط تجزئة الأراضي الزراعية بما يتوافق مع الأنظمة المعتمدة، كما استعرضنا الحظر الصريح على بيع المخططات دون الحصول على التصاريح الرسمية، وأوضحنا شروط تحويل الاستخدام من زراعي إلى سكني أو تجاري وفقًا للاشتراطات التخطيطية والبيئية والتنموية.

الأسئلة الشائعة